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2020年10月9日 余錦雄 專家評論

中港房地產業的資金流(未 星期一出)

房地產業的運作相對其他產業,有一個特性,就是資金密集,需要龐大的資金流,來支撐購買土地、建築費用及其他各式各樣的管理與營運支出。亦因為這樣,所以一般來說,房地產開發商的負債都比較高,尤其是在一些發展迅速的國家,由於經濟及其他各方面的高速增長,對各式各樣房地產空間都有大量需求,而作為當地的房地產開發商,一定會盡力配合,多做一些生意,而多做生意的一個必然要素,就是盡力融資,以免在高速增長的生意流程中,資金斷裂。

由於行業特性、整體發展的背景、增長速度和市場的成熟性等等原因,中國大陸與香港的房地產開發商對資金流的需要有極大的差異。多年來的發展令到香港的開發商都是龐大的企業,並且擁有大量的收租物業與及比較充沛的資金流,一般來說負債比率都低於20%。而相對內地的房地產開發商,都是規模龐大,增長迅速,但他們的負債比率平均會比香港同類公司高二、三倍以上。

近日,市場傳言中央政府會出台新規定控制房地產企業債務,設置不應該超越的「三道紅線」。具體為紅線1:剔除預收款後的資產負債率大於70%;紅線2:淨負債率大於100%;紅線3:現金短債比小於1倍。如果任何房地產企業觸碰到「三道紅線」,依據超越紅線的具體情況,會有不同規限的要求控制有息負債規模。

這個「三道紅線」的新規定,受到內地房地產業的重大關注,市場普遍擔心內地發展商的債務問題,其中甚至發生個別大地產商被市場傳言資金會發生斷裂,並因此股票價值產生負面的波動超過20%,雖然後來公司澄清之後回復正常,但對市場來說都是一個震盪。

觀察中央政府施行政策,尤其是有關金融的政策,都一定是按部就班,以穩定為基礎,毋須擔心政策會「一刀切」式實施。正如近日人民銀行副行長、國家外匯管理局長潘功勝在國務院政策例行吹風會上,提及「三道紅線」時,透露政策落實前將有合理的過渡期安排。

作為一個綜合分析,筆者認為內地市場大、增長快,對房地產業是一個巨大的利好因素,但投資者在考慮豐厚回報的同事,必須要明白內地房地產企業的負債及資金流,接受合理的風險。反觀香港的房地產公司,其實可以看作收租股,風險極低,但回報率就一定沒有驚喜。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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